bat365在线登录入口住宅开发模式五大趋势汇总目前在房地产业中 不论开发还是代理，都已经开始从感性时代走向理性时代。许多购房者意识到，购房实际上说到底是在购买一种生活方式或者生活品质，它必须要能够满足人的心理和精神需要。因此购房者不仅开始注重产品的考察，而且也越来越重视开发商的声誉和实力。这意味着房地产品牌时代的悄然来临。

　　在国内，早期注重品牌建设和推广的房地产开发企业，有万科、珠江合生、绿城等。他们都是依靠自身的品牌优势，在全面进军国内主要的房地产市场的进程中，取得了不俗的业绩。这也促使更多的开发商开始注重自己的品牌建设，像首创、天鸿、华润、华远、中远、阳光100、顺驰等莫不如此。还有一批后起之秀从一开始就着力营造企业品牌，并在业界迅速崛起；北京锋尚进军南京，打造南京锋尚；广州星河湾开发商进军北京，推出北京星河湾，这都是品牌战略的延续。得益于先期品牌项目在市场上的成功， 这些新项目在其他地区还未正式亮相，就已经引起业界的广泛关注，品牌的力量可见一斑。

　　品牌的含金量并非一蹴而就，它还要不断地经过长期经营和市场检验。因此品牌积累、品牌整合和品牌推广将是开发商开发建设工作中的重中之重。同时，房地产市场从营销时代到产品时代再到品牌时代的变迁也说明了国内房地产开发正在走向成熟。

　　房地产市场的激烈竞争促使了住宅项目在楼盘特色定位上纷纷推陈出新，开发商依托（或创造）项目在自然、历史、人文、教育、医疗、运动、景观等方面的可利用资源 并将这种资源与住宅充分融合，形成特色鲜明的主题化地产，以此获得差异化的市场竞争优势。这既是一种房地产营销模式，也是一种开发设计模式，今后它将在很长一段时间内引领市场发展的风向。

　　人文地产与文化营销的最大差别在于，人文地产是通过对地块的地脉、文脉及人脉的深入挖掘，将各种历史文化元素有机地融入到建筑产品当中，实现文化与地产的真正融合，复兴在城市迅速发展过程中所失落的人文精神，实现地产与文化的统一，使居住者感受到自身生活与历史的接近。如今文化因素已成为开发商卖房的重要砝码，而弥漫在地产商之间的文化之战也愈演愈烈。

　　由于传统历史以及地域文化的原因，北京房地产市场更加注重人文因素与地产开发的结合。像万科西山庭院、格调、长河湾以及宣传为“汉装社区’的石韵浩庭等项目主打的都是人文牌。其中格调项目更是采取先做人文规划，再做建筑设计的方式，使人们充分感受到人文地产的魅力。

　　现代化公园地产作为一种特征鲜明、强调大型公共绿色空间的建筑形态，它的出现既是人们居住天性的使然，同时也是地产发展的必然。

　　公园地产有效扩展了人们的公共空间，在关注居住者生活空间的同时更关心人们的精神空间。依附其上的城市公园或社区公园不仅为人们带来了健康、绿色的生活环境，更使邻里生活成为一道风景。

　　对开发商而言，公园地产的有效开发形式也有所不同：一种是依附现有的公园资源，对土地进行合理、有效地开发利用。如位于北京西二旗，拥有 40万平方米绿野公园的领秀硅谷，依山傍水紧临百望山森林公园的天秀花园，位于元大都遗址公园旁边的富位名苑等，都是依托原有的自然资源；另一种是斥资自建公园。如位于北京清河小营的燕清源。在项目开发前期，开发商就先投资建设了25400平方米的燕清体育文化公园，打造出一个生态、自然的人文社区；世纪东方城项目，在开盘前就建成了窑洼湖、成树密林、弧状景观等三个主题公园。尽管从借园到造园是一个巨大的跨越，但这种跨越却是在市场巨大力量的推动之下完成的，也是开发商顺势而为的结果。

　　水景地产的发展由来已久，不过近年来一些开发商更是将水景项目的景观资源优势发挥到了极致。地产项目所依托的水景包括海景、江景及自然或人工的河湖景观，其中海景、江景自不必说，即使是人工水景，也强调水面的宽阔雄浑或曲折绵长，以此区别于普通住宅项自中仅把水景作为园林景观体系中点缀和调剂的处理方式。

　　对于水景地产的营造，南方地区由于有着丰富的水资源，对于水景的营造和维护要相对容易，水景地产的繁荣也就不足为奇。而以北京为代表的北方地区同样不甘落后，数量众多的水景住宅在市场上争奇斗妍，早期以”水景”为卖点的楼盘有万科星国、紫玉山庄等。而2O04年顺驰在北京运作的第二个项目顺驰·领海也是以园林水景为突破口；不久前举办盛大开园仪式的富力城，其最大的园林亮点也是水景。这些项目的共同特点就是在住宅小区的景观设计中，都拥有不同面积的人工湖泊，它的面积通常都在3000平方米至500O平方米左右。有些项目的面积更大，如富力城人工湖的面积达到7000平方米，而顺驰·频海以3.8万平方米超大湖泊号称是京城最大的水景住宅。

　　世茂集团在全国各地推出的以江景为主打特色的水景地产项目更是声势浩大，在大江南北树立起一座座辉煌的城市标记：上海世茂滨江花园是吉尼斯中国最高江景豪宅，沿黄浦江扩展近1公里，7栋49至 55层超高层豪华公寓沿江弧形排列。户户面江。最大化地利用了天然江景资源；南京世茂滨江新城是集 17栋 30—50层的超高层全江景住宅 ，位于南京秦淮河入江口的长江沿岸福州世茂外滩花园、哈尔滨世茂滨江新城都是对江景主题的延续。

　　然而，非生态型的人工水景也存在着诸多问题。像水源难以保证，水景不易形成有自净能力、可自循环的生态系统，污染物质不易清理、藻类大量滋生、造成水体恶化，景观人工化痕迹明显、管理维护成本居高不下等现象，也广受各界人士关注。

　　要想有效地解决这些问题，就必须在水景住宅建设中引入新理念、指明新方向、创建新模式、开发新技术。从生态学理论的角度，科学地理解人工水景，尽快走出单纯追求视学愉悦感的误区。对于居住区的水景建设，应以人居环境的改善为目标，综合考虑水景包括供氧、增湿和调温功能在内的生态效应，顺应自然、师从自然。建设能维持周边小环境相对稳定，具有自净能力，不需要外界介入就能达到系统内物质输入输出平衡的，可自我维持、达到良性循环、具有生命力的生态型人工水景高居住小区的环境质量 使周边的环境更适宜 人们的生活更加舒适。

　　此外 还有很多主题特色的地产项目，如医疗地产、教育地产、运动地产等。奥林匹克花园是典型的以运动为主题的运动地产，同时包含生态、绿色、健康等内容；北京嘉铭桐城则是教育与地产的结合，它在亚运村内首次实现“名校”的引进，包括陈经伦中学和二十一世纪双语幼儿园。

　　主题化地产开发模式是房地产市场的大势所趋，而且它在与地产相结合的自然人文等外部资源的挖掘方面还大有余地。但其中最关键的不是主题概念本身，而要将它与住宅开发设计进行充分融合，做到名副其实。

　　社区的复合化主要指产品结构和类型的多样化，它既包括住宅产品的混合，如高层、多层、低层、塔楼、板楼等bat365在线登录入口。也包括建筑类型，如配套商业、娱乐．酒店、写字楼等。特别在大盘项目中，住宅产品和非住宅产品的适度搭配尤其必要。

　　在过去，居住社区主要以封闭式管理为主，体显出单一的居住功能客户层次和特征较为接近，社区内部的档次呈现均质化的特征。然而随着市场化程度的提高以及人们观念的不断改变，现阶段居住人群在居住理念和需求上发生了很大变化。复合化社区更能体现出发展商和购买客户的双重利益需求。首先它在经济利益获取上明显地高于传统的单一功能的居住社区，这主要是因为住宅的收益几乎是所有物业中最低和最稳定的，而复合化的社区却能够满足发展商在收益上的长期需要；其次在居住功能配比上，复合化社区更能够满足居住者多方面的生活需求；第三在资源的集约性上，它能够较大地提升整个社区的综合价值和单项经济价值；第四，复合化社区更能创造出城市外部空间和社区内部空间的丰富性和多样性提高社区的综合环境质量。但并不是所有的社区都适合建设复合化的社区，还应充分考虑到社区的区位条件、规模和主要购买人群的接受程渡等。

　　北京的阳光上东、深圳万科东海岸、波托菲诺、广州华南新城、碧桂园等，都属于典型的复合化社区。这些项目通过多样化的产品结构类型，既创造出高质量的社区外部空间环境，也取得了市场的高度认可。

　　复合化住宅社区将迅速取代具有单一功能的居住社区。居住社区将由原来的封闭型、单一的居住功能bat365在线登录入口、同质化的档次逐步向开放型、复台功能、多种档次共生的复合型社区过渡。

　　在国夕外成熟的房地产市场中，持有型公寓物业占有很重bat365在线登录入口。而我国的住宅项目开发，绝大多数却以销售为主。这种现象与我国现阶段的国情有很大关系。随着中国城市化进程的加快，对住宅的需求量剧增。以销售为主的开发方式可以尽快回笼资金，也可以获得丰厚的回报。同时一些开发商由于资金实力有限，没有长期持有物业的能力。还有一些开发商缺乏经营管理经验，对日后获利的信心严重不足。再者就是大多数住宅产品的质量差强人意（这一点开发商最为心知肚明），产品品质缺陷将会严重影响日后的出租收益，因此通过销售将风险转化给购房者是其明智的选择。

　　随着开发商自身实力的不断提高和房地产市场的逐步成熟，持有型住宅物业也开始在国内出现并呈现出上升的趋势。其中以豪宅为主，如北京的贡院6号，其开发目的就是为了日后的出租市场，虽然后来迫于资金压力也曾部分对外发售，但其项目整体仍然属于持有型物业。北京、上海的一些酒店式公寓或商务公寓，也是采用了只租不售的经营开发模式。

　　对房地产开发企业而言，持有型物业是其长期稳定发展的保证。首先持有型物业能够长期提供相对稳定的收益。其次，土地资源的不可再生性，决定了房地产相对有限的开发空间。不是所有的开发商都永远会有大量的土地用来建设新项目。国际上成功的大型地产集团的收益中，来自持有型物业的比例远高于产品类型，其发展经验和开发经营模式也将是国内房地产开发的样板。

　　持有型物业在住宅市场上更多地表现为酒店式公寓和商务公寓，其经营状况的好坏 取决于是否有足够完善的物业管理体系，即所谓的“三分建、七分管”。物业管理水平将是持有型物业市场竞争力的关键。

　　随着我国住宅产业现代化的推进，精装修房这一代表着市场未来消费趋势的住宅商品已成为成熟房地产商和成熟消费者的共同选择。

　　从世界范围内住宅产业的发展规律来看，全装修尤其是厨卫单元的整体化、成套化装修，已成为住宅产业现代化进程中不可阻挡的潮流。国家建筑部发文规定，今后要逐步取消住宅毛坯房，推广精装修住房。在北京、上海、广州．深圳等大城市，政府先后出台了推动市场发展的相关政策，使精装修房的销售比例呈逐年上升的趋势。上海世贸滨江花园、北京乐府江南等项目都采用了装修到位的开发模式，取得了良好的市场反应。

　　全装修既可以“套餐”的方式推出，也可通过“菜单”式服务为购房者提供更大的选择余地。特别是对于高档住宅而言“菜单”式装修更容易满足购房者个性化的需求和档次定位。但是全装修房的质量问题 也往往是最容易在开发商和业主之间产生争议的地方。其中解决问题的关键在于全装修的质量控制体系。这种体系的建立，可以从以下几个方面入手：首先要从材料和源头上把好关，实现土建施工和装饰施工一体化。即总包单位是一家，然后通过装饰单位进行分包。在装修过程中，开发商要保护自己的利益 就要在管理上找到一个最佳的切入口，对于装饰施工队伍的选择，应看重其施工组织的方案。其次在施工过程中，推崇“工业化装修”。因为整个住宅产业要成为真正的产业化，如果工业化水平不提高这个目的是不可能达到的。总之，施工是全装修房质量保证中非常关键的环节。如何做好全装修，开发商能够制定出一整套行之有效的方案，是保证满足购房者需要的关键。

　　建设部于ZOOZ年就已经发布了《商品住宅一次装修到位实施导则》然而现在毛坯房仍占据较大的市场，这势必会减缓我国实现住宅产业化的速度。现在中国不是缺少家装的材料和部品，而是没有制定相关的政策来激励开发商建造精装房。因此有必要从政策和技术两个方面来引导精装房的发展方向，使其成为未来市场的主流产品。

　　随着政府政策的引导和装修质量控制体系的建立，全装修住宅将迅速淘汰毛坯房，实现中国住宅的跨越式发展。